Κατηγορούμενοι ότι επωφελήθηκαν από την άνθηση της τελευταίας δεκαετίας, οι κατασκευαστές κατοικιών βρίσκονται τώρα στο στόχαστρο για τους ίδιους λόγους, ακόμη και όταν οι τιμές εκτινάσσονται στα ύψη.

Τα εκτοξευόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν κλονίσει την οικονομική προσιτότητα για τους αγοραστές κατοικιών και ανέτρεψαν την ισχυρή αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Τον Αύγουστο, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων 14 ετών, σύμφωνα με το Halifax.

Εμπειρογνώμονες του κλάδου επισημαίνουν επίσης ότι το τέλος του προγράμματος βοήθειας της κυβέρνησης για αγορά για πρώτη φορά αγοραστές και η εγκατάλειψη του στόχου της για 300.000 νέες κατοικίες ετησίως δίνουν ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα στη λειτουργία του κλάδου.

Και φυσικά ο πληθωρισμός έχει γίνει ανεξέλεγκτη.

Το υψηλότερο κόστος μειώνει τα περιθώρια κέρδους στο άλλο άκρο. Οι κατασκευαστές κατοικιών έπρεπε να πληρώσουν για τις ελλείψεις εργατικού δυναμικού και οικοδομικών υλικών μετά την πανδημία.

Το αποτέλεσμα αυτών των παραγόντων ήταν ένα κύμα προειδοποιήσεων για τα κέρδη – παρόλο που η έξυπνη αγορά το είχε προβλέψει εδώ και πολύ καιρό και είχε υποτιμήσει εκ των προτέρων τις μετοχές.

Καβαλάρηδες στην καταιγίδα

Τα καλά νέα για όποιον αγόρασε κατασκευαστές κατοικιών όταν φαινόταν φθηνός πριν από ένα χρόνο είναι ότι οι μετοχές παρέμειναν ως επί το πλείστον σταθερές το 2023.

Όπως έγραψα τέλος του 2022, όταν εμφανίζονταν προβλήματα για τον κλάδο:

«…κατασκευαστές σπιτιών‘ τα οικονομικά εμφανίζονται αρκετά δυνατά, με καθαρά μετρητά σε πολλές περιπτώσεις.

Οι κατασκευαστές σίγουρα θα επηρεαστούν από μια παρατεταμένη επιβράδυνση. Αυτοί‘Έχουμε ήδη υποφέρει από τον πληθωρισμό του κόστους των εισροών και η φτηνή πώληση κατοικιών θα μειώσει ακόμη περισσότερο τα περιθώρια.

Η μείωση των πωλήσεων θα ασκήσει πίεση στα οικονομικά αποτελέσματα, ενώ οι λογιστικές αξίες θα μπορούσαν να υποτιμηθούν καθώς τα αποθέματα γης υποτιμώνται.

Ωστόσο οικοδόμοι‘ Οι μετοχές έχουν ήδη πέσει κατακόρυφα εν αναμονή όλων αυτών. Θυμηθείτε, η αγορά περιμένει πάντα ανυπόμονα!

Εάν πιστεύουμε ότι η επιβράδυνση θα περιοριστεί σε ένα ή δύο χρόνια, ορισμένοι κατασκευαστές θα μπορούσαν ακόμη και να αγοράσουν».

Οι μετοχές των κατασκευαστών κατοικιών υποχώρησαν απαρέγκλιτα το 2022 καθώς κατέστη σαφές ότι τα επιτόκια επρόκειτο να αυξηθούν και να παραμείνουν εκεί περισσότερο από το αναμενόμενο.

Αλλά από τότε, η αγορά φαίνεται να έχει αναγνωρίσει την οικονομική πειθαρχία που καθοδηγεί τους κατασκευαστές σήμερα.

Οι επενδυτές μπορεί να δουν ότι οι εισηγμένοι κατασκευαστές έχουν τόσο ηγετικό όσο και οικονομικό μέσο για να αντιμετωπίσουν τουλάχιστον μια μέτρια καταιγίδα.

Αυτό έρχεται σε έντονη αντίθεση με τα χρόνια της κρίσης από το 2007 έως το 2010, όταν εμφανίστηκαν βουνά χρέους και η απειλή της χρεοκοπίας.

Χαμηλή αγορά

Το πρόβλημα είναι ότι ένας από τους μοχλούς που έχουν τραβήξει οι επιχειρήσεις για να ρίξουν τις καταπακτές είναι η κατασκευή λιγότερων νέων κατοικιών.

Και αυτό –όπως ήταν αναμενόμενο– πυροδότησε την οργή των ειδικών.

Σύμφωνα με στοιχεία της RBC Capital Markets που επικαλείται η Βραδινό πρότυπο νωρίτερα αυτό το μήνα, οι κατασκευαστές θα παραδώσουν 18.485 λιγότερα σπίτια φέτος.

Σήμερα, ως επενδυτές, καταλαβαίνουμε γιατί θα επέλεγαν να μειώσουν τους στόχους παραγωγής τους στο τρέχον κλίμα.

Εάν υπάρχει λιγότερη ζήτηση για ένα προϊόν και ταυτόχρονα κοστίζει περισσότερο η παραγωγή, γιατί να μην χαλαρώσετε το συμβόλαιό σας μέχρι να επιστρέψουν καλύτερες συνθήκες;

Αυτός είναι ο καπιταλισμός 101, τουλάχιστον για μια αγορά εμπορευμάτων όπως η κατασκευή κατοικιών.

Από την άλλη πλευρά, η ιδιοκτησία και η οικονομική προσιτότητα είναι μια καυτή πατάτα στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Επιστρέφοντας στη μείωση των αποπερατώσεων στέγασης που αναφέρει η RBC, αυτό ισοδυναμεί με μια τεράστια πτώση 27% στη συνολική ετήσια παραγωγή.

Σε μια χώρα όπου εκατομμύρια αγοραστές για πρώτη φορά πληρώνουν περισσότερο από το ένα τρίτο της αμοιβής τους στο ενοίκιο –πάνω από το 50% στο Λονδίνο, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις– η παράδοση λιγότερων κατοικιών είναι κακή εικόνα ακόμα και στις καλύτερες στιγμές .

Ωστόσο, απέχουμε πολύ από τις καλύτερες στιγμές. Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τον περασμένο χρόνο με τον ταχύτερο ρυθμό από τότε που ξεκίνησαν τα αρχεία ONS το 2006!

Και δικαίως ή αδίκως, η πλειοψηφία των ανθρώπων φιλοδοξεί να αποκτήσει το δικό της σπίτι.

Έτσι, η ιδέα ότι οι κατασκευαστές αυτών των πιθανών κατοικιών θα καταλήξουν στην όχθη της γης τους μέχρι να αυξηθούν οι τιμές είναι δύσκολο να χωνευτεί.

Ορισμένοι κατηγορούν ακόμη και τους κατασκευαστές κατοικιών ότι περιορίζουν την προσφορά προκειμένου να διατηρήσουν σταθερές τις τιμές και να επιταχύνουν την επιστροφή της αύξησης των τιμών των κατοικιών.

Μην το υπολογίζετε

Ενώ έχω συμπάθεια για όσους βρίσκουν τις τιμές των κατοικιών γελοία απρόσιτες, δεν κατηγορώ τους οικοδόμους για την κατάστασή τους.

Για μένα, αφορά κυρίως τα επιτόκια και την προθυμία των τραπεζών να δανείσουν, καθώς και τη φορολογική μεταχείριση των επενδυτών σε ακίνητα και ίσως τις ραγδαίες δημογραφικές αλλαγές.

Δεν νομίζω ότι οι κατασκευαστές θα μπορούσαν να σταθούν εμπόδιο σε αυτές τις δυνάμεις ακόμα κι αν το ήθελαν.

Υπάρχουν περίπου 500.000 έως 700.000 οικιστικά οικόπεδα στα αποθέματα γης των κατασκευαστών ακινήτων, ανάλογα με την εκτίμησή σας.

Αυτό ακούγεται πολύ – και είναι, υποθέτω – αλλά σε σύγκριση με τα 26,4 εκατομμύρια σπίτια που υπάρχουν ήδη στο Ηνωμένο Βασίλειο, δεν φαίνεται τόσο μεγάλο.

Είναι αλήθεια ότι όλοι γνωρίζουμε ότι η προσφορά και η ζήτηση επηρεάζουν τις τιμές στο περιθώριο.

Οπότε ναι, αν οι κατασκευαστές κατάφερναν να βάλουν 500.000 σπίτια στην αγορά το επόμενο έτος, οι τιμές πιθανότατα θα έπεφταν.

Αλλά ίσως μόνο το ήμισυ της τράπεζας γης έχει πολεοδομική άδεια – με πολλά από τα εναπομείναντα οικόπεδα να βρίσκονται ουσιαστικά στα βιβλία, με την ελπίδα ότι οι τοπικές αρχές θα κάνουν μια αλλαγή πολιτικής που θα μπορούσε να τα ξεκλειδώσει.

Επιπλέον, οι κατασκευαστές κατοικιών δεν μπορούν να πάνε από άνθηση σε κατάρρευση χωρίς να έχουν αποθεματικό αγωγό γης για την ομαλή λειτουργία και τα κέρδη. Κανείς δεν θα επένδυε σε αυτό!

Τέλος – και για να αναφέρουμε το προφανές – δεν δημιουργούν απλώς επεκτάσεις σοφίτας.

Οι μεγάλοι εγγεγραμμένοι κατασκευαστές πρέπει να συνεργαστούν με δημόσιους φορείς για να διασφαλίσουν ότι άλλες υποδομές ζωτικής σημασίας θα είναι έτοιμες για νέα σπίτια, για παράδειγμα.

Ακόμη και στις καλύτερες συνθήκες, χρειάζονται χρόνια για να μεταφερθούν τα οικόπεδα στον σχεδιασμό. Προσθέστε μερικά NIMBY και θα μπορούσατε να δείτε πέντε έως δέκα χρόνια.

Αυτές οι ίδιες αρχές αναζητούν επίσης την ομαλή παράδοση των κατοικιών με την πάροδο του χρόνου, και πάλι για προφανείς λόγους, δεδομένου του αντίκτυπου στα σχολεία, τα νοσοκομεία και το τοπικό υποκατάστημα της Κόστα. Το εθνικό πλαίσιο πολιτικής σχεδιασμού της κυβέρνησης απαιτεί ακόμη και να εντοπίζουν και να διατηρούν πολυετείς αγωγούς παραδοτέων γης.

Και όλα αυτά δεν αποσκοπούν στην αντιμετώπιση της σοβαρής έλλειψης δεξιοτήτων στον κατασκευαστικό τομέα.

Εν ολίγοις, οι οικοδόμοι δεν θα μπορούσαν να αρχίσουν να βάζουν τα θεμέλια για ολόκληρη την τράπεζα γης τους αύριο, ακόμα κι αν το ήθελαν.

Μαζί αλλά χώρια

Η στενή σχέση μεταξύ της τοπικής αυτοδιοίκησης και του αγωγού σχεδιασμού υπογραμμίζει αυτό που για μένα είναι ένα πιο ακανθώδες ζήτημα στην κατασκευή κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Διότι το γεγονός είναι ότι η κατασκευή κατοικιών –και φυσικά οι τιμές των κατοικιών– είναι εξαιρετικά σημαντικές για τους ψηφοφόρους, άρα και για τους πολιτικούς.

Πολλοί λένε ότι πρέπει να χτίσουμε περισσότερα σπίτια. Αλλά λίγοι ψηφοφόροι θέλουν να δουν τα σπίτια τους να πέφτουν σε αξία – πολύ λιγότερο να ξυπνούν για να βρουν μια τεράστια νέα πόλη που αναπτύσσεται στον κοντινό χώρο πρασίνου, όπου βάζουν βόλτα τον σκύλο τους κάθε Κυριακή.

Αυτός είναι ίσως ένας από τους λόγους για τους οποίους το κράτος –εν προκειμένω οι τοπικές αρχές– δεν έχει ξεκινήσει την ανέγερση κατοικιών σε όγκο από τότε που ξεκίνησε το τελευταίο από τα μεγάλα δημοτικά έργα τη δεκαετία του 1970.

Αντίθετα, η κυβέρνηση προσπαθεί να επηρεάσει τον τομέα μέσω εντυπωσιακών προγραμμάτων όπως τα προγράμματα Help to Buy και άλλα μέτρα που έχουν ενισχύσει τη ζήτηση.

Οι επικριτές επεσήμαναν πριν από πολύ καιρό ότι αυτά τα μέτρα πιθανότατα έκαναν περισσότερα για να αυξήσουν την τιμή των νέων κατοικιών παρά στην προώθηση της κατασκευής κατοικιών.

Και παρόλο που επωφελήθηκαν από αυτά τα κυβερνητικά προγράμματα, οι οικοδόμοι γενικά έχουν πληρώσει μεγάλα μερίσματα – περίπου 16 δισεκατομμύρια λίρες τα τελευταία 18 χρόνια, σύμφωνα με πρόσφατους υπολογισμούς πανεπιστημιακών πανεπιστημίων από το Sheffield Hallam.

Εύθραυστα θεμέλια

Δεν χρειάζεται να είσαι ο Καρλ Μαρξ για να αναρωτηθείς αν η κυβέρνηση θα ήταν καλύτερα να επικεντρώσει τις προσπάθειές της στην άμεση κατασκευή πιο προσιτών κατοικιών από τις τοπικές αρχές, αν ήθελε πραγματικά να βοηθήσει τους αγοραστές κατοικιών που παράγουν εισόδημα να μετριαστούν.

Ωστόσο, ένας κυνικός θα μπορούσε να επισημάνει ότι αυτό θα έθετε τους πολιτικούς υπό τον ίδιο έλεγχο που αντιμετωπίζουν οι κατασκευαστές κατοικιών όταν ξεσπούν σε νέες οικιστικές αναπτύξεις, μεταξύ άλλων θεμάτων.

Ίσως έτσι καταλήξαμε σε μια κατάσταση όπου οι οικοδόμοι κατηγορούνται για πολύ καλύτερη διαχείριση από ό,τι πριν από 15 χρόνια – και όπου η καλή διαχείριση ταμειακών ροών και οι φιλικές προς τους μετόχους πολιτικές μερισμάτων εξετάζονται εξονυχιστικά από ακαδημαϊκούς ερευνητές.

Αυτό δεν θα με εμποδίσει να επενδύσω σε κατασκευαστές σπιτιών, στη σωστή τιμή.

Αλλά αν δεν σας αρέσει να χτυπιούνται κατά καιρούς οι εταιρείες σας σαν πολιτικό ποδόσφαιρο, καλύτερα να ψάξετε αλλού!